相信很多朋友想買長沙法拍房，但是又擔(dān)心各種各樣的問題，下面有請湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的法拍專業(yè)人士老彭分享一下購買長沙法拍房的親身經(jīng)歷！
大家好，我是老彭，這是分享我購買長沙法拍房親身經(jīng)歷系列的第六篇文章。這篇文章大家深刻理解會發(fā)現(xiàn)有干貨。
今天這篇文章的主題：競拍長沙法拍房要注意些什么問題？
怎么去查清楚風(fēng)險方法沒法說，說了自己整個法拍房輔拍服務(wù)行業(yè)都沒飯吃了。
老彭能告訴大家一點的就是，法拍房并沒有網(wǎng)上流傳的那么嚇人，有問題的法拍房不多，篩查就可以避免，很多法拍房是干干凈凈的，自己拍也不是不可以。更不需要去另外掏房價的5678個點的服務(wù)費找輔拍公司。真要省心省心，放心放心，掏個房價的三個點找家靠譜實在的公司給你提供服務(wù)就行。
要確認(rèn)的問題主要有以下幾個：
1、確認(rèn)貸款事宜
如果你全款，這條直接忽略。
如果你要貸款，你必須要確認(rèn)房子能貸款，有些房子是不能貸款的，比如沒下房產(chǎn)證的，比如年限二三十年了，比如安置房。
其次確認(rèn)自己能貸款，你的征信有沒有問題，流水夠不夠，有無收入證明，有沒有被執(zhí)行過，名下會不會房子太多貸款太多導(dǎo)致不能貸款了。
如果貸款這個問題你不確認(rèn)，等到你房子拍下來才發(fā)現(xiàn)不能貸款，那你就必須湊全款。一兩百萬也不是說拿就拿得出來的，拿不出來的就只能被動悔拍，悔拍那就恭喜你了，保證金法院是不會退的。我看到過過悔拍的房子都已經(jīng)有幾十套了。
買法拍房首先要準(zhǔn)備房款，貸款則要準(zhǔn)備首付。并不只是這些費用，你還需要付個稅，契稅，物業(yè)欠費，貸款費用，找輔拍中介還要服務(wù)費。
正常購買法拍房所需的費用大致如下：
個稅：3%，交國家，假如房子是滿五唯一的，小部分可免，未來應(yīng)該都可以免。
契稅：交國家，首套90平米以下1%，90平米以上1.5%，二套及以上4%。
欠費：原業(yè)主欠的物業(yè)費，水電費等，去物業(yè)問就清楚。
墊資擔(dān)保費：銀行擔(dān)保公司收的，正常情況都是貸款金額的2%，還有收貸款金額3%點的，那就完全是加了差價了，別被黑。貸款盡量要擔(dān)保公司給你找貸款利息低的銀行，5.25利息和5.39的利息差別還是很大的，還30年下來有三萬的利息差距。
輔拍服務(wù)費：這個行業(yè)很亂，不像二手房中介，根本沒有收費標(biāo)準(zhǔn)，有三四個點的，有五六個點的，還有七八個點的，其實做的事情都一樣，而且也就那些事（查查風(fēng)險求個心安，跑跑腿省個事）。盡量不要被割韭菜，法拍房真的沒啥多大風(fēng)險。自己拍的話就不需要這筆費用，雖然暗示大家自己拍，我就沒生意做了，但是大家不想麻煩的還是請適當(dāng)給安排點業(yè)務(wù)來。
上面說的是正常情況要的費用，如果存在產(chǎn)權(quán)瑕疵的法拍房就會有隱藏的高額稅費，比如房子沒有滿兩年就會有5.3的增值稅，所以這也是要重點調(diào)查的方向，不然拍到了之后發(fā)現(xiàn)要繳納十幾萬幾十萬的稅費就很不劃算了。所以你要想辦法去調(diào)一個產(chǎn)調(diào)確認(rèn)這個稅費的問題。
法拍房租賃和騰房的風(fēng)險完全是看被執(zhí)行人配合不配合，配合的精裝修也沒有任何問題，不配合的毛坯也很大的問題，但是正常毛坯的問題幾率還是小一些。
所以多去現(xiàn)場看看房，有事沒事多去看幾次，看住了人沒有，可以問問鄰居住了人沒有。住了人的話詢問在住的人的情況，看是什么關(guān)系住在里面，愿不愿意騰房。如果是租的房子，租了多久，租金怎么交的，愿不愿意騰房。搞清楚這些問題，如果明顯不太配合的，那就悠著一點。如果是那種拍到就能收租的，那就拍就是了。
首先戶口你完全不用擔(dān)心，但凡你在長沙買房了都可以遷入戶口，這個不存在有任何風(fēng)險和問題，我不能說太透。
查學(xué)位還是比較麻煩的，教育局問不到，學(xué)校也問不到，問業(yè)主也不一定說真話，只能有關(guān)系才能查到。但是學(xué)位如果前業(yè)主使用過，就只能6年之后才能再次使用。所以你要看你孩子多久要多久，能不能適配上，如果不能適配上就不要買。學(xué)位用過了還是有書讀得，但是不一定能讀到本來指定的學(xué)校，有可能會分配到其他學(xué)校。像八方小區(qū)鈺龍?zhí)煜逻@種小區(qū)，學(xué)校學(xué)位是很緊張的，如果前業(yè)主用過，后面買的人肯定是要6年之后才能讀進去，除非有過硬的關(guān)系。
兇宅這類房子比較少，而且基本拍的人少，能撿漏，但是就看自己能不能接受。
兇宅可以通過網(wǎng)上搜索新聞，物業(yè)詢問，小區(qū)鄰居詢問來確認(rèn)。
房屋質(zhì)量問題只要去看過樣，應(yīng)該基本都清楚。不能看樣的，只要不是頂樓，看看小區(qū)外墻補得多不多，也基本能確定。
今天這篇文章，老彭就先分享到這里，后續(xù)我會繼續(xù)更新文章講述其他細(xì)節(jié)，大家覺得寫得好的話，可以收藏分享一下。
最后，如果您也打算競拍長沙的法拍房，又不想跑各種繁瑣流程、或擔(dān)心法拍房各種風(fēng)險問題。那就選擇湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司來幫您輔助競拍吧，我們可以讓您省事省心，安心放心地買到優(yōu)質(zhì)法拍房！
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